ФЕДЕРАЦІЯ ПАТРІОТИЧНИХ ВИДАНЬ УКРАЇНИ
Українська газета плюс №45(185)
Персонал Плюс
18-31 грудня 2008 р.
 
 
2008
45 43 42 41
40 39 38 37
36 35 34 33
32 31 30 29
28 27 26 25
24 23 22 21
20 19 18 17
16 15 14 13
12 11 10 9
8 7 6 4
3 1    



ПРИЙШЛА ОСІНЬ: ПОЛЕТІЛИ ВНИЗ БІРЖА, ГРИВНЯ І КВАДРАТНІ МЕТРИ

Наприкінці серпня на і без того потопаючий столичний ринок нерухомості, який посилає безкінечні сигнали SOS, було скинуто ще одну психологічну «бомбу». Прем’єр зробила гучну заяву, із якої випливає, що в кінцевій вартості квадратного метра як житлових, так і нежитлових приміщень закладено не менш як 49% накруток, що не мають безпосереднього стосунку до власне будівництва.

Високопоставлений чиновник озвучила те, що, по суті, і так давно всі знали.

Покупці як столичного, так і регіонального житла виступали (і поки ще виступають) своєрідними «дійними коровами» для численних інстанцій, чиновників, спекулянтів і перекупників.

Із чого ж складаються в середньому 4 тисячі доларів за квадрат «вторинки» і 2-3 тисячі доларів за метр столичної новобудови?

– 7-20% собівартості житла – це передача безкоштовних квадратних метрів місту;

– 2% – це подарунок «улюбленим» чиновникам, яким ніде жити, тобто службове житло;

– 10% від собівартості – пайовий внесок на розвиток соціальної та транспортної інфраструктури;

– 5% – це сплата коштів у цільовий фонд міського бюджету на розвиток будівництва;

– 2,5% – відрахування на розвиток і зміцнення матеріально-технічної бази пожежної охорони;

– 10% – це оплата за підключення до електромережі, причому, не рахуючи оплати всіх капітальних об’єктів, необхідних для того, щоб підключитися до електроенергії.

Такі цифри було озвучено, і не довіряти їм нема підстав. Окрім того, прем’єр пообіцяла ліквідувати всю цю величезну надбудову над ціною квадратного метра нерухомості. Втім, підстав для оптимізму не так багато, надто велика кількість осіб зацікавлена в колосальних відрахуваннях забудовників.

Додамо ще кілька пунктів:

– неофіційна вартість деяких відведень земельних ділянок для будівництва, або витрати, пов’язані з купівлею земельної ділянки на вторинному ринку (тобто у компаній одноденок, які, в свою чергу, придбали ділянки у особливо «безкомпромісних» чиновників);

– неофіційні витрати, необхідні для отримання дозволу на будівництво;

– неофіційна вартість підписів, потрібних для здачі об’єкта в експлуатацію;

– витрати на веселе життя деяких директорів будкомпаній (так, на одному з великих столичних будівництв, котре вже понад рік як зупинилося без фінансування, призначали самі собі й отримували «заробітну» плату еквівалентну 100 тисяч доларів на місяць);

– переплата за землю. Адже величезна піраміда на ринку житла створила бульбашку на ринку землі;

– витрати на рекламу об’єкту, які зростають за останні місяці через близькі до нульових продажі.

Усі ці витрати в остаточному підсумку оплачували покупці столичної (і не тільки) нерухомості.

Перша реакція на заяви прем’єра загалом є очікуваною. Відповідні чиновники вже дали зрозуміти, що мають намір просто ігнорувати постанови уряду з цих питань.

Ну, що ж, тим гірше для всіх. Існує таке народне прислів’я: «Доки грім не вдарить – мужик не перехреститься». Очевидно, аби переконати відповідальних осіб бюрократичного апарату в потребі послабити тиск на і без того перегрітий ринок нерухомості, простого аналізу недостатньо, необхідний обвал ринку житла і падіння темпів зростання економіки загалом, за яке, втім, ніхто не відповість.

Оголошення, які імітують зростання цін

Психологічний тиск, створений фахівцями з піару зацікавлених забудовників і деяких агенцій нерухомості, пресингує покупця.

Що стосується цінових індексів, які розраховуються різними інтернет-порталами нерухомості, то вони от уже протягом багатьох місяців показують незначне (на частки відсотка) підвищення індексів за «вторинкою», і таке ж незначне зниження цін на первинному ринку. Якщо мінімальні коливання на первинному ринку пояснюються просто значною інертністю ринку (так само як і бажанням забудовників – триматися до останнього), то із «вторинкою» все може виявитися набагато простіше. Так, наприклад, на ринку житла столиці Казахстану (де ціни так само, як і київські, стрибкоподібно зросли, а тепер тривалий час щотижня (!) знижуються) власники спеціалізованого видання виявили масові підтасування. Після дзвінків за контактними телефонними номерами, з’ясувалося, що номери, котрі зазначалися у квартирних оголошеннях з особливо високими цінами, були підставними, тобто або неіснуючими, або по них відповідали, що ніякого оголошення про продаж житла не давали. Після належного чищення бази цінові індекси столиці Казахстану миттєво знизилися на сотні доларів за квадратний метр. Слід зауважити, що найбільша кількість опублікованих фіктивних оголошень, поданих із єдиною метою – «тримати індекси», стосувалася саме центральних престижних районів столиці.

Поки що ніхто не цікавився, скільки ж таких «лівих» оголошень щодня подається в столиці українській з тією ж метою – показати безперервне зростання цін на «вторинці» навіть в умовах мінімальної кількості покупців.

У нашій країні справді, як кажуть ріелтори, існує величезний незадоволений попит на квартири, ось тільки бажання потенційних покупців перестали збігатися з їхніми можливостями.

Рекордсмени з обвалів

Взагалі фундамент для тих потрясінь, які починає відчувати наша економіка, спільними зусиллями був закладений уже досить давно. Адекватні економічні програми були підмінені постійними політичними розбірками на теми хто кого і скільки разів зрадив, перманентними виборами-перевиборами і суто національними змаганнями за принципом – хто більше обдарує свій народ. У цей час економіка жила своїм відособленим життям, на тлі лише локальних успіхів догнивала радянська інфраструктура, доходили «до точки» чимало транспортних артерій, рвалися снаряди на військових складах, а промисловість продовжувала показувати дива надспоживання дедалі дорожчих енергоносіїв.

Вочевидь, високопосадовці думали, що проблеми «розсмокчуться» самі собою. Однак, як у казці, не вийшло. Вже на початку 2008 року економіка країни почала подавати чіткі сигнали наростання ризиків повномасштабної економічної кризи.

Спочатку виникла практично рекордна (якщо не брати до уваги зімбабвійської екзотики) інфляція, чимало життєво важливих продуктів і предметів споживання майже миттєво подорожчали на десятки відсотків.

Потім із максимального значення в 1208 пунктів почав повільно, але неухильно обвалюватися український фондовий ринок. У результаті за глибиною обвалу фондового ринку ми стали першими у світі. За підсумками восьми місяців нинішнього року акції українських підприємств знецінилися майже на 55%. Характерно, що в цьому прогнозі всі експерти, котрі озвучили прогнози, помилилися. Дна на рівні в 500-600 пунктів не припускав ніхто.

Може, і дно цінових індексів вітчизняної нерухомості виявиться настільки ж непередбачуваним і приголомшливим, як дно фондового ринку?

Наступною жертвою вітчизняних експериментаторів стала національна валюта. Досить незграбна, а головне, надзвичайно невчасна весняна ревальвація гривні. З одного боку, вона інфляції не зменшила, а з другого – зменшила віру громадськості в роками напрацьовуваний авторитет «якоря стабільності».

У результаті починає відбуватися те, що майже відразу ж після ревальвації передбачили практично всі експерти. Настане осінь, почне падати листя, а разом із ним і вітчизняна національна валюта. Перші сигнали того, що аналітики цього разу не помилилися, почали надходити вже з останніх днів серпня: курс долара на міжбанку і на готівковому ринку пішов угору. За спостереженнями, трейдерів, охочих купити ВКВ, нині значно більше, аніж охочих продати валюту. До панічного скуповування валюти населенням поки не дійшло, але, як той казав, курчат восени лічать.

«Як мужик двох генералів прогодував...»

У нездоровій економіці і ринок нерухомості не може бути здоровим, тільки це до певного часу старанно приховувалося. Доприховувалися до того, що в середині ц.р. всі великі забудовники змушені були звернутися з відкритим листом до президента країни з проханням втрутитися в процеси, що відбуваються на ринку нерухомості, оскільки стан справ на ньому створює реальну загрозу національній безпеці країни.

Причина звернення – практично повне «засинання» ринку, рівні продажів, близькі до нульових, у результаті чого десятки будов, зокрема по м.Києву, виявилися замороженими до кращих часів.

Стурбованість учасників ринку зрозуміла. Адже «ніякі» продажі – це припинення фінансування об’єкта, гроші інвесторів давно витрачені, зокрема і на купівлю інших земельних ділянок, і на закладання інших будинків. Класична піраміда, одне слово.

А либонь у ланцюжку з компаніями-забудовниками тісно «зав’язані» не лише фінансові установи, а й сотні підприємств, які виробляють будматеріали, меблі, підлогове покриття, і ще багато чого, безпосередньо пов’язаного з новосіллям.

А це ще сотні тисяч робочих місць і конкретні відсотки в скарбничку загальноекономічного зростання країни.

Результат загалом закономірний. З одного боку, покупцям, навіть із урахуванням позикових коштів, виявилися не по кишені роздуті до стану бульбашки ціни на житло, відповідно струмочок нових фінансових «пожертвувань» від населення скоротився до непристойності.

З другого боку, це лише вітчизняні забудовники і частина особливо просунутого ріелторського прошарку, вважають, що ціни на житло в Україні мають бути ледь не найвищими у світі, попри мізерний ВВП на душу населення і не менш мізерні порівняно з європейськими заробітні плати співгромадян. Закордонні кредитори і вітчизняні фінансисти, котрі «схаменулися», вважають дещо інакше. Саме тому взяти кредит під об’єкт нерухомості стало важко.

Скинь мільйон...

Для демонстрації проблем столичних забудовників можна навести два нехитрі приклади.

Приклад перший. Місце дії: одне з найбільш розрекламованих котеджних містечок під Києвом. Попри практично стовідсоткову готовність першої черги окремо поставлених будинків, дуплексів і таунхаусів, забудовник і фінансуючий його банк катастрофічно потребують надходження хоч якихось фінансових коштів для повного завершення бодай тієї ж першої черги і створення супутньої інфраструктури. У результаті об’єкти котеджного містечка, за які ще рік тому реально правили майже два з половиною мільйони гривень (і знайшлося двоє-троє покупців, які заплатили таку ціну), тепер намагаються «злити» за півтора мільйона гривень. 1 млн. грн. — непогана знижка навіть на домоволодіння, однак, схоже, і такий розпродаж особливо нікого не вражає, скупного ажіотажу явно не спостерігається.

Щоправда, покупців, які прикупили житло на піку, не забули. Забудовник «подарував» горопашним інвесторам додаткові метри як компенсацію за масштабне просідання ціни на об’єкт. Але цей випадок не характерний, тому набувачам інших столичних квадратних метрів, які ухопили житло на ціновому піку, особливо розраховувати нема на що.

Приклад другий. Місце дії: одне з найбільш привабливих будівництв Лівобережжя, котре позиціонується як елітне. Перша черга практично підготовлена до здавання в експлуатацію, наступні черги також на завершальному етапі будівництва, принаймні вже під дахом. Ціна продажів у комплексі значно нижче від цін, запропонованих знахабнілим вторинним ринком. Однак забудовник відчуває величезні труднощі з фінансуванням, оскільки продажі квартир завмерли, а потрібний кредит у розмірі 5 млн. грн. банк поки не видає. Намагаючись вирулити з ситуації, забудовник викидає у вільний продаж підземні паркінги, причому за ціною як мінімум на 30% нижче, аніж паркінги в експлуатованих новобудовах прилеглих районів. Акція в принципі безпрецедентна, оскільки ще півроку тому цей же забудовник планував відпускати наддефіцитні підземні метри тільки покупцям три- і чотирикімнатних квартир у висотці. І ціни раніше озвучувалися значно вищі.

Втім, наведені приклади відносно благополучні, й інвестори цілком можуть розраховувати на хепі-енд, чого не скажеш про інвесторів тисяч інших столичних квартир. Будівництва масово зупиняються або ж просто створюється видимість активності для самозаспокоєння інвесторів, робітників відправляють у відпустки за свій рахунок, а людям укотре навішують на вуха порції локшини.

Майже тотальні акції та бонуси поки реального зсуву і позитиву не принесли. Причому, якщо навесні ще стеля знижки за різними акціями становила п’ять, максимум десять відсотків, то вже нині знижки деяких забудовників доходять до 18-20%.

Чи то для покупців, які ще не встигли втекти, чи то для власного самозаспокоєння представники прес-служб багатьох компаній ще з весни продовжують нудно торочити одну й ту ж мантру: «Осінь – традиційний час пожвавлення ринку нерухомості, восени нерухомість різко подорожчає». Слід гадати, з іншими аргументами у них сутужно.

Хоча, якщо курс долара до національної грошової одиниці зросте, продажі на «первинці» можуть трохи пожвавитися, але тоді настане черга безперервного і значного падіння вторинного ринку.

Поживемо – побачимо. Але поки що акції українських підприємств падають, темпи зростання економіки гальмуються, гривня слабшає, а ринок нерухомості продовжує перебувати в шоковому стані. Якщо восени не станеться дива, тобто широко розрекламованого стрибка цін, продавцям буде досить важко пояснити потенційним покупцям, котрі досі вірять у непорушність вітчизняного ринку житла, чому вони зобов’язані оплачувати всі витрати, перелічені прем’єр-міністром країни.

Виникає підозра, що насправді пожежників, енергетиків і чиновників має годувати хтось інший.

 

Вадим БАШТА


 Версія для друку


Інші статті номеру
© "УКРАЇНСЬКА ГАЗЕТА ПЛЮС". Усі права застережено.
Свідоцтво про реєстрацію № ІІ585-457ПР від 1 серпня 2006 р., серія КВ,
видане Міністерством юстиції України.

Передрук матеріалів дозволяэться тільки за згодою редакції.
При розміщенні матеріалів в Інтернет обов’язкове посилання на сайт видання.

Яндекс.Метрика